LIVE
უსმინე პირდაპირ ეთერს

რა ვითარებაა პანდემიის ფონზე გაყიდვების სფეროში – FM ქოუჩი

5
sofiagoletiani

გადაცემის ლაივი LIVE

რა ვითარებაა პანდემიის ფონზე გაყიდვების სფეროში – ამ თემაზე მარტა ქარუმიძის გადაცემაში „FM ქოუჩი” გაყიდვების ტრენერმა სოფია გოლეთიანმა ისაუბრა.


რა ხდება უძრავი ქონების ბაზარზე დღეს?

მახარებს, რომ საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი აღდგენის პროცესშია. პანდემიის მიუხედავად მსხვილი და საშუალო ზომის დეველოპერული კომპანიები მაინც განაგრძობენ პროექტებს, ისინი არ გაჩერებულან. შესაძლებელია იმ მასშტაბის პროექტები არ აქვთ, როგორც პანდემიამდე, თუმცა  ქართული უძრავი ქონების წამყვანმა მოთამაშეებმა შეძლეს ადაპტირება ახალ რეალობასთან.

კოვიდპანდემიამ შეამცირა მოსალოდნელი საერთაშორისო ტრანსაქციებიც, მიუხედავად ამისა უძრავი ქონების ბაზარი მაინც მიიწევს წინ და ვითარდება. საქართველო კი რჩება ქვეყნად, რომლითაც მცირე და საშუალო ზომის ინვესტორები ინტერესდებიან.

ფასებზე რას გვეტყვით, პანდემიური გამოწვევების გარდა რა მოქმედებს და რა ახდებს მათზე გავლენას?

უკანასკნელი წლების სტატისტიკას თუ გავაანალიზებთ, აშკარაა, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები სტაბილურია და წლიდან წლამდე უმნიშვნელო ცვლილებებს განიცდის.  ძირითადი ფაქტორები, რაც გავლენას ახდენს საფასო პოლიტიკაზე ეს გახლავთ მიწის ფასი, ვალუტის კურსი და სამშენებლო რეგულაციები, სამშენებლო მასალების ღირებულება. იქიდან გამომდინარე რომ ყველა ეს კომპონენტი დღეს იაფ რესურს არ წარმოადგენს, შესაბამისად მცირდება ფასების დაწევის მოლოდინი.

საინტერესოა როგორ არის განაწილებული გაყიდვები თბილისში საცხოვრებელი ტიპის მიხედვით, აგრეთვე რეგიონშიც?

თუ კი თბილისის საცხოვრებელ ბაზარს გავაანალიზებთ, აქ ბოლო ერთი წელია ეკონომ სეგმენტის ბინებზე თბილისის არაცენტრალურ უბნებში მოთხოვნა საკმაოდ მაღალია. კვლავაც მოთხოვნადია საშუალო ზომის ბინები 45-დან 60 კვ. მეტრამდე.

გაყიდვების 60 % სწორედ ეკონომ სეგმენტის ბინებზე მოდის. ახალაშენებული ბინების ეკონომ სეგმენტი 2019 წლის მაჩვენებელთან შედარებით 4%-ით გაიზარდა.

როგორც ვიცი კიდევ უფრო პატარა ზომის ბინებზე მოთხოვნა მაღალია? 

გეთანხმები, ხშირად დეველოპერების ქცევაც ასეთია მოულოდნელად გადაწყვეტენ 60 კვადრატული მეტრის ბინის 2 პატარა ბინად დაყოფის, სწრაფად რეალიზების მიზნით.

პანდემიამდე მსგავსი ტიპის ბინების შეძენა საინვესტიციო მიზნებისთვის ხდებოდა და ძალიან მომგებიანიც იყო. Airbn- ის პლატფორმაზე კარგად ქირავდებოდა. მიუხედავად იმისა, რომ არსებულმა ვითარებამ ტურიზმი ძალიან შეამცირა, ყველას გვჯერა, რომ ეს მიმართულება აღდგება, ჯერ კიდევ ზაფხულის დასაწყისში 100,000 მეტი ტურისტი იყო საქართველოში შემოსული. შესაბამისად, პატარა ბინები ბიუჯეტურია და მოთხოვნაც შესაბამისად მაღალი რჩება.

რაც შეეხება რეგიონებს აქ ბუნებრივია სულ სამი ლოკაცია გვაქვს – ბათუმი, ბაკურიანი და გუდაური. ტურისტების სიმცირემ და ჩაკეტილმა საზღვრებმა ამ ბაზარს ყველაზე მეტად დაატყდა  და ნეგატიური გავლება იქონია. თუმცა კოლიერსის კვლევის თანახმად, ბათუმში 2021 წლის პირველ ნახევარში 5,139 ტრანსაქცია დაფიქსირდა, რაც წინა წლის მაჩვენებელთან შედარებით 64%-ით მეტია. ეს ბუნებრივიცაა, რადგან წინა წელს ლოკდაუნი იყო გამოცხადებული.

მომხმარებლის ქცევა რომ გავაანალიზოთ, რას აქცევს მყიდველი ყურადღებას ბინის შეძენის დროს?

მყიდველი საინტერესო ფენომენია და კიდევ უფრო საინტერესოა მის ქცევა და ქცევის ანალიზიც. ჩემმა პრაქტიკულმა გამოცდილებამ ცხადყო, რომ მომხმარებელი თავის წარმოსახვაში ალაგებს მოთხოვნებს და მნიშვნელობას ანიჭებს შემდეგ კრიტერიუმებს:

–  ლოკაცია, კონკრეტულად სად მდებარეობს ბინა.

– კომპანიის რეპუტაცია, რა პროექტები აქვს აშენებული კომპანიას, არის თუ არა ეს პროექტები დედლაინში აშენებული და ჩაბარებული მერიაში. ჰქონდა თუ არა მერიის ზედამხედველობის სამსახურს შენიშვნები და რა ტიპის იყო ეს შენიშვნები. იცის თუ არა მომხმარებელმა აღნიშნული კომპანიის შესახებ და როგორია ეს კომპანია მის თვალში.

– ფასი, რომელიც ძალიან სენსიტიურია. აქ ბევრი კრიტერიუმია, რაც მოქმედებს ფასზე. არის თუ არა ეს ბინა შენი ოცნების სახლი, რა ემოციებს აღძრავს ის, როგორ მოსწონთ ოჯახის წევრებს, ემთხვევა თუ არა ოჯახის წევრების გემოვნება ერთმანეთს და ა.შ.

– პროექტის დაგეგმარება. როგორ არის დაპროექტებული ბინა, ნათელია თუ არა ყველა ოთახი. როგორი სადარბაზო აქვს, რამდენი ლიფტია კორპუსში. საპარკინგე ადგილი სად მდებარეობს გარეთ თუ შიგნით.

– რეკრეაციული ზონა სულ უფრო მოთხოვნადი ხდება. შიდა დაცული ეზოები, მოედნები, სკვერები.

– ინფრასტრუქტურა. მდებარეობს თუ არა ახლოს კარგი სკოლა, საბავშვო ბაღი. რომელი მარკეტია ახლოს, აფთიაქი. ტრანსპორტი რამდენად ხელმისაწვდომია.

– სამშენებლო მასალების ხარისხი. ვგულისხმობ როგორც არმატურას, ბლოკს, ცემენტს, აგრეთვე  ექსტერიერის  მოსაპირკეთებელ მასალას. რა მექანიზმი აქვს ლიფტს ოტისია თუ კლიმენი?

ბოლო პერიოდში  მყიდველის მხრიდან  უკვე გარემონტებული ბინის შეძენის მოთხოვნა მაღალია.  სწორი მოლოდინების შესაქმნელად თავიდანვე უნდა მოხდეს ამ დეტალების გავლა.

გადაწყვეტილების მისაღებად მნიშვნელოვანია კომპანიის მოქნილობა, მოგეხსენებათ ტრანსაქციების 60 % საბანკო სესხით ხორციელდება. ამიტომ ბანკებთან პარტნიორობას, შიდა განვადების პირობას მომხმარებელი დიდ მნიშვნელობას ანიჭებს.

დეველოპერები ბოლო პერიოდში მყიდველს გრძელვადიან განვადებას სთავაზობენ, ეს კარგი ჟესტია მათი მხრიდან, რადგან სწორედ ეს „მეგობრული“ შეთავაზება ხშირ შემთხვევაში ხდება კიდეც გადაწყვეტილების მიღების ფაქტორი.

ბოლოსკენ რომ წავიდეთ, რას ურჩევდით დეველოპერებს ზოგადად,  მომხმარებელთან ურთიერთობაში?

ბოლო პერიოდმა გვაჩვენა რომ უძრავი ქონება, რაც არ უნდა კარგ ადგილას აშენდეს და კარგი ხარისხით, თავისით აღარ იყიდება, მიდგომა – მაინც გაიყიდება აღარ მუშაობს.

რაც არ უნდა ბევრი ფული დავახარჯოთ მშენებლობას, მარკეტინგულ შეფუთვას, მნიშვნელოვანია მომხმარებლის ანალიზი. ვინ არის ჩემი მყიდველი? რა ტიპის მყიდველია? რას ელოდება ჩვენგან? რა დაპირებას ვაძლევთ მას და ამ დაპირებიდან რას ვერ ვასრულებ?

მნიშვნელოვანია გაყიდვების შემდგომი სერვისი და მომსახურება. ხშირია შემთხვევა როცა დეველოპერმა გაყიდა ბინა და ამის შემდეგ აღარ აინტერესებს რა პრობლემა აქვს კორპუსს, რა უკუკავშირი აქვს არსებულ მობინადრეებს მასთან. ეს კი ცალსახად რეპუტაციული რისკის ნაწილია. ოქროს წესი: „იმას რასაც სხვები მოჰყვებიან  შენზე, 1000-ჯერ მეტ ნდობას გამოიწვევს, ვიდრე მას, რასაც შენ მოჰყვები საკუთარ თავზე“, უნდა ახსოვდეს ყველას.

გაზიარება
გაზიარება

კომენტარები