რა მდგომარეობაა უძრავი ქონების ბაზარზე და როგორ ახერხებს „თბილისი ჰაუსი“ ახალ რეგულაციებზე მორგებას / “ბიზნესკურიერის” პოდკასტი

უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდა გრძელდება. მაღალმა მოთხოვნამ და ინფლაციამ ზეგავლენა გასაყიდი ბინების ღირებულებაზეც მოახდინა. ფასზე სახელმწიფოს მხრიდან გაზრდილი რეგულაციებიც მოქმედებს. სამშენებლო და დეველოპერული კომპანიები პარალელურად ცდილობენ, ახალი შეთავაზებები გაუკეთონ მომხმარებლებს. უძრავი ქონების შეძენისას ადამიანები ბინის ფართისა და მდებარეობის გარდა ყურადღებას აქცევენ უსაფრთხო გარემოს, ბავშვებისთვის დაცულ სივრცეებს, შენობების ენერგოეფექტურობას, გამწვანებულ გარემოს და ა.შ.

რა მდგომარეობაა უძრავი ქონების ბაზარზე?

თემაზე „ბიზნესკურიერში“ გიორგი კეპულაძესთან ერთად ნათია დაღელიშვილი – სამშენებლო დეველოპერული კომპანია „თბილისი ჰაუსის“ მარკეტინგის მენეჯერი საუბრობს. 

– ნათია, ვამბობთ, რომ ფასები იზრდება, მაგრამ მოთხოვნა არ მცირდება. თქვენი შეფასებით, რამ განაპირობა მზარდი მოთხოვნა?

– ბუნებრივია, ბინებზე  მოთხოვნა მზარდია და არც ჩვენი კომპანია წარმოადგენს გამონაკლისს. ჩვენს შემთხვევაში ბოლო 2 წლის განმავლობაში 20 %-იანი ზრდა ფიქსირდება.

პოსტპანდემიურ პერიოდში გაიზარდა სამშენებლო მასალებსა და ნედლეულზე ფასები, რაც შემდგომ სარეალიზაციო ფასებზე აისახა.

ბინებზე მოთხოვნის ტენდენცია ნარჩუნდება, რაც რამდენიმე ფაქტორითაა გამოწვეული.

• მეზობელი ქვეყნებიდან უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაიზარდა, როგორც უძრავი ქონების შეძენაზე, ისე ქირაზე. ეს ზრდის ბინებზე მოთხოვნას, რაც განაპირობებს წონასწორული ფასის დაჭერას მზარდ პოზიციაში.
• ძალიან მნიშვნელოვანი ტენდენციაა რეგულაციების გამკაცრება, რომელიც თანდათან ყველა სექტორს ეხება. ემიგრაციული პროცესები და მუშახელის გადინება ადგილობრივ ბაზარზე  მომსახურებას აძვირებს.

ბოლო 2 წლის განმავლობაში სახელმწიფოს პროგრამებმა მოთხოვნა დაასტიმულირა,  დადებითი გავლენა მოახდინა მოთხოვნის ზრდაზე. საბოლოო ჯამში ვიღებთ მზარდ ტენდენციას უძრავი ქონების ბაზარზე, რაც იწვევს წონასწორული ფასის მატებას.

– სულ საუბარია, რომ ქვეყანაში სიღარიბეა და საიდან აქვს  ხალხს ფული, რომ უძრავი ქონება შეიძინონ. როგორც ვიცი, ემიგრანტები ძალიან აქტიურობენ. ცდილობენ, საქართველოში უძრავი ქონების შეძენას. მაღალი მოთხოვნაა შედარებით პატარა ბინებზე, რომელიც გასაქირავებლადაც ადვილია. ადგილობრივებისთვისაც და საზღვარგარეთ მცხოვრები ადამიანებისთვისაც საკმაოდ მიმზიდველია პირობითად თბილისში უძრავი ქონების შეძენა. „თბილისი ჰაუსის“ გაყიდვებზე ეს როგორ აისახება?

– „თბილისი ჰაუსის“ გაყიდვებიც იზრდება. ერთ-ერთ მნიშვნელოვან სეგმენტს ჩვენთვის წარმოადგენენ ემიგრანტები, ვისაც აქვს გარკვეული დანაზოგი და აქვთ შესაძლებლობა, რომ ეკონომსეგმენტი სრულად აითვისოს როგორ საინვესტიციოდ, ისე პირადი მოხმარების მიზნით.

 აღსანიშნავია ქირაზე მოთხოვნის ზრდა. ოჯახებს, რომლებსაც გარკვეული დანაზოგი აქვთ, აქვთ შესაძლებლობა, რომ იპოთეკური სესხის დახმარებით შეიძინონ ბინა და ქირის გადახდის ნაცვლად ჰქონდეს საკუთარი ფართი.

– ჩემი ორგანიზაციის ფარგლებში ადამიანები გვეკითხებიან, ქირით ვიხდი ბინის ფულს და იპოთეკურ სესხს რა შემთხვევაში დამიმტკიცებენო. იმდენად გამარტივებულია ეს პროცესი, შესაძლებელია, რომ ცოლ-ქმარი გაერთიანდეს, გააერთიანონ შემოსავლები და შეიძინონ ბინა. ეს გაცილებით სარგებლიანი და სარფიანია, ვიდრე ქირის გადახდა. საბოლოო ჯამში უძრავი ქონება დაგრჩება.

– ნამდვილად. პერსპექტივაში გამართლებულია უძრავი ქონების შეძენა ქირის გადახდის მაგივრად.

– ქირა საბოლოო ჯამში წყალში გადაყრილი ფულია. არაფერი არ გრჩება.. მინდა გკითხოთ თქვენი მიმდინარე პროექტების შესახებ. როგორც ვიცი, რამდენიმე კორპუსს აშენებთ და რამდენიმეს გეგმავთ.

– ამ ეტაპზე 2 მიმდინარე პროექტი გვაქვს, რომელიც უახლოეს პერიოდში სრულდება. დეკემბერში სრულდება გარეფასადის სამუშაოები. თებერვალში ვგეგმავთ მის ექსპლუატაციას.

მეორე კორპუსის კარკასი დასრულებულია, შიდა სამუშაოები აქტიურად მიმდინარეობს. მარტში ვგეგმავთ ძირითადი სამუშაოების დასრულებას.

დაგეგმილი გვაქვს ახალი პროექტები, რომელიც ძირითადად რამდენიმე უბანს მოიცავს. ეს უბნებია: ისანი, გაბრიელ სალოსის ქუჩის დასაწყისი, ლერწმის ქუჩის მიმდებარედ და ორთაჭალა, სადაც 25 სართულიანი კომპლექსის აშენება გვაქვს გადაწყვეტილი. ეს კომპლექსი ძალიან საინტერესო და მიმზიდველია ჩვენი მობინადრეებისთვის.

– მომხმარებელი ყურადღებას აქცევს არამარტო იმას, ბინა რამხელაა და სად მდებარეობს. როგორი გარემოა ირგვლივ, რამხელა ეზოა და მანქანის  დაყენება რამდენადაა შესაძლებელი.  ჩვენ ვხედავთ რამდენიმე კორპუსის შემთხვევაში, რომ ეზო ფაქტობრივად არ აქვს.  რა არის თქვენი პრიორიტეტები და რატომ უნდა მოვიდეს თქვენთან მომხმარებელი?

– მომხმარებლის მოთხოვნილებები იცვლება. უსაფრთხო გარემო და რეკრეაცია ძალიან მნიშვნელოვანია დღევანდელ პროექტებში. ჩვენი კომპანია უზრუნველყოფს სარეკრეაციო სივრცეების არსებობას.

ჩვენს ყველა კორპუსს აქვს გამწვანება. გამწვანებული გარემო, ნაციონალური გეგმარება, ოპტიმალური საზაფხულო ფართები და დაცული ეზო ბავშვებისთვის საბავშვო ინფრასტრუქტურით, რომელიც განაპირობებს უსაფრთხო და მწვანე გარემოში ცხოვრებას და დასვენებას.

– დეველოპერულ კომპანიებს შესაძლოა, მეტი ხარჯი უწევდეთ იმისთვის, რომ ეზო კეთილმოაწყონ და სივრცეები შექმნან, თუმცა ეს გასაყიდ ფასზე აისახება. ადამიანმა შეიძლება პრიორიტეტი მიანიჭოს ეზოიან სახლს, ვიდრე ისეთს, სადაც შეიძლება, მანქანაც ვერ გააჩეროს.

– შიდა და გარე საპარკინგე სივრცეები და ეზო ერთ-ერთი აუცილებელი პირობაა თანამედროვე მოთხოვნაში. ზოგადად რეგულაციებიც  მკაცრდება..

– ხშირად   გვესმის, რომ ეს რეგულაციები ხშირად დამატებითი ტვირთია, რომელიც თავისთავად აძვირებს უძრავი ქონების ფასს. თუმცა უნდა შევთანხმდეთ, რომ ბოლო 20 წლის განმავლობაში ქაოსური მშენებლობები უნდა დასრულდეს. თქვენ როგორ ეგუებით რეგულაციებს?

– ჩვენ მივესალმებით ნებისმიერ სიახლეს და ყოველთვის მზად ვართ, რომ მოკლე დროში ავუწყოთ მას ფეხი. რეგულაციები მკაცრდება. ერთის მხრივ ეს ჩვენთვის აძვირებს მშენებლობას და შეიძლება მოკლევადიან პერიოდში იყოს დისკომფორტი, სანამ გავერკვევით და გადავეწყობით, თუმცა, ჩვენ მივესალმებით რეგულაციების არსებობას, რადგან საბოლოო ჯამში მობინადრეების დაცულობას განაპირობებს.

სულ ახლახან 26 ოქტომბერს ბოლო რეგულაცია ვიხილეთ. საქართველოს მთავრობის 508-ე დადგენილება, რაც სახანძრო და სამაშველო ტექნიკის მისაწვდომობას განაპირობებს. ეს პრაქტიკულად გარანტიაა სახანძრო უსაფრთხოების ოპერატიული და სწრაფი რეაგირებისთვის.

ასევე მნიშვნელოვანია შრომის უსაფრთხოების ნორმების გამკაცრება, შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირების ადაპტაცია. სხვადასხვა რეგულაციები საბოლოო ჯამში განაპირობებს ერთი მხრივ მობინადრეების უფლებების დაცვას, ხოლო მეორე მხრივ უზრუნველყოფს უსაფრთხო გარემოში სამუშაო პროცესის წარმართვას, რაც გრძელვადიან პერსპექტივაში კარგია.

ჩვენს ახალ პროექტებში ჰარმონიზებას ვახდენთ ახალ რეგულაციას, რაც გულისხმობს სახანძრო და სამაშველო ტექნიკის მისაწვდომობას.

– ძალიან მნიშვნელოვანია რეგულაციები, რომელიც უნდა იყოს გონივრული და თავისთავად მოგიწევთ ჰარმონიზაცია ამ რეგულაციების, მაგრამ არ უნდა იყოს ალბათ ისეთი, რომლის ფარგლებში მუშაობა უბრალოდ შეუძლებელი გახდება. მიმდინარეობს კონსულტაციები კერძო სექტორთან?

– მეოთხე წელია, რაც სექტორში ვოპერირებთ და ჯერჯერობით პროაქტიურად არ ვართ ჩართული პროცესებში, თუმცა დარწმუნებული ვარ, გამოინახება მექანიზმები, როცა ჩვენი წარმომადგენლებიც იქნებიან ჩართული გარკვეული კონსულტაციების ფარგლებში. ამ ეტაპზე ჩვენ რეაქტიულად მივყვებით რეგულაციებს და ვცდილობთ, რომ რეგულაციები უსწრაფესად ავსახოთ ჩვენს პროექტებში.

დღეს სამშენებლო სექტორში კონკურენცია რთულია, კონკურენტული უპირატესობის მიღწევისთვის და შენარჩუნებისთვის მაღალი რეპუტაცია და მომხმარებლების ნდობის გამართლება მნიშვნელოვანია.

შესაბამისად მუდმივად ვცდილობთ, რეგულაციებში აქტიურად ვიყოთ  ჩართული და მობინადრეების ნდობა გავამართლოთ.

– მგონი, წარსულს ჩაბარდა დრო, როდესაც ადამიანებს ეშინოდათ, საერთოდ დაასრულებდა თუ არა მშენებარე კომპანია ბინას. ეს ეტაპი გადავლახეთ.

იგივე ფინანსებზე ხელმისაწვდომობის პროცესიც უფრო გაუმჯობესდა.

მინდა წარმატებები გისურვოთ თქვენ და თქვენს კომპანიას და იმედი მაქვს, რომ პროექტი, რომელიც უკვე დაწყებულია, ძალიან სწრაფად და წარმატებით დასრულდება.