ბოლო წლების განმავლობაში საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფად მზარდი და დინამიკური გახდა. ფასების ზრდა, მიგრაციული ნაკადების მატება და ეკონომიკური გარემოს ცვლილება მნიშვნელოვნად აისახა როგორც საცხოვრებელი, ისე კომერციული უძრავი ქონების ღირებულებაზე. ამ ფონზე სულ უფრო აქტუალური ხდება კითხვა – რამდენად რეალურია ქონების ფასი, რომელიც ბაზარზე ფიქსირდება? სწორედ აქ იკვეთება უძრავი ქონების შეფასების მნიშვნელობა.
აღნიშნულ თემაზე საკონსულტაციო კომპანიის, შპს „ბაზა 2023“-ის დამფუძნებელს ნათია ცირამუას გავესაუბრეთ.
როგორ შეიცვალა უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში
ბოლო წლებში უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის ზრდა, ეკონომიკურ განვითარებასთან ერთად, რამდენიმე მნიშვნელოვან ფაქტორს უკავშირდება – გეოპოლიტიკურ პროცესებს და მასთან დაკავშირებულ მიგრაციის ზრდას, ინფლაციას და სამშენებლო ხარჯების გაძვირებას. აღნიშნული ცვლილებები ბუნებრივად აისახა ფასებზეც. მატების ტენდენციით დაიწყო 2026 წელი და ჩემი აზრით, მიმდინარე პერიოდშიც, რეგიონული კრიზისის ფონზე, საქართველოში მეზობელი ქვეყნებიდან კაპიტალის განთავსების მსურველთა რაოდენობა, შესაძლოა, კვლავ გაიზარდოს, რაც, თავის მხრივ, ფასების მატებაში აისახება.
ჩვენს ქვეყანაში უძრავი ქონებისა და სამშენებლო სექტორს მნიშვნელოვანი ეკონომიკური წილი უკავია, ხოლო მისი ზრდა პირდაპირ მიუთითებს ეკონომიკური აქტივობის ზრდაზე. ამ პროცესში კი ქვეყნისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორი სტაბილურობაა. თუმცა, პარალელურად, გაჩნდა კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი პრობლემა – ბაზარზე არსებული ფასები ხშირად არ ასახავს ქონების რეალურ ღირებულებას. ეს ნაწილობრივ განპირობებულია ბაზრის მონაწილეების ემოციური დამოკიდებულებითა და არასწორი საბაზრო შედარებებით. ამ გარემოების გათვალისწინებით არასწორად განსაზღვრულმა ქონების ფასმა, შესაძლოა, მფლობელს ათასობით დოლარის ზარალი მიაყენოს ან საერთოდ ვერ გაყიდოს უძრავი ქონება ღია ბაზარზე, რაც კიდევ უფრო ზრდის პროფესიონალი შემფასებლის მნიშვნელობას.
რატომ გახდა უძრავი ქონების შეფასება აუცილებელი
სწორედ ბაზრის ზრდამ და ამ არასტაბილურმა, სწრაფად ცვალებადმა გარემომ გაზარდა მოთხოვნა უძრავი ქონების შეფასებაზე. თუ ადრე შეფასება ძირითადად ბანკებისა და საფინანსო ინსტიტუტებისთვის იყო საჭირო, დღეს მისი გამოყენების არეალი მნიშვნელოვნად გაფართოვდა – სამართლებრივი დავებისას, ბინადრობის ნებართვის მიღების პროცესში, საინვესტიციო გადაწყვეტილებების მიღებისას და საგადასახადო საკითხების გადასაჭრელად. ასევე გაიზარდა მოთხოვნა რიგითი მომხმარებლების მხრიდან, რომლებიც ცდილობენ რეალურად განსაზღვრონ საკუთარი ქონების საბაზრო ღირებულება.
რა განსაზღვრავს ქონების რეალურ ღირებულებას
შემფასებლების პრეროგატივა მხოლოდ ფასის დასახელება არ არის – ეს არის კომპლექსური ანალიზი, რომელიც ითვალისწინებს მრავალ ფაქტორს:
• ობიექტის მდებარეობის ანალიზი
• ფიზიკური მდგომარეობის ანალიზი
• ინფრასტრუქტურა და განვითარების პერსპექტივა
• ბაზარზე არსებული რეალური ტრანზაქციების ანალიზი (და არა მხოლოდ განცხადებების)
• ქონების საუკეთესო და ყველაზე ეფექტური გამოყენების შესაძლებლობა
აღსანიშნავია ის ფაქტიც, რომ მიზნობრიობიდან გამომდინარე, საბაზრო ღირებულების დადგენის გარდა, არსებობს სხვადასხვა ღირებულების დადგენის მეთოდოლოგიაც, მაგალითად: სამართლიანი ღირებულება, ლიკვიდური ღირებულება, სინერგიული ღირებულება და ა.შ. როდესაც გავეცნობით შესაფასებელი აქტივების ხასიათსა და ღირებულების საჭიროებას, ჩვენ თავად გავცემთ რეკომენდაციას, თუ რა ღირებულების განსაზღვრა ესაჭიროება მომხმარებელს და რა მეთოდოლოგიაა ყველაზე მისაღები ამა თუ იმ ქონების შეფასებისთვის. ასეთი დასკვნა ამომწურავ პასუხს აძლევს მფლობელსა და მიზნობრივ აუდიტორიას ქონების რეალური ღირებულების შესახებ და წარმოადგენს ბაზრის გამჭვირვალობის მნიშვნელოვან საფუძველს.
დეტალური ინფორმაცია უძრავი ქონების შეფასების შესახებ შეგიძლიათ იხილოთ ვებგვერდზე Base2023.com.
რა ვითარებაა საქართველოში შეფასების ბაზარზე
დღეს საქართველოში შეფასების ბაზარი განვითარებისა და დივერსიფიკაციის ეტაპზეა, თუმცა მაღალი ხარისხის შეფასების დასკვნა, გონივრულ ვადებში და ხელმისაწვდომ ფასად, კვლავაც არ არის სრულად მასობრივი სერვისი. სწორედ ამ საჭიროებამ განაპირობა შპს „ბაზა 2023“-ის შექმნა. ჩვენი მიზანია, მომხმარებელს შევთავაზოთ ხელმისაწვდომი, გამართული და საერთაშორისო სტანდარტების შესაბამისი სერვისი. კომპანია მუშაობს არა მხოლოდ უძრავი ქონების შეფასებაზე, არამედ მოძრავი და არამატერიალური აქტივების შეფასებაზეც.
რატომ არის შეფასება მნიშვნელოვანი ეკონომიკისთვის
აქტივების შეფასება მხოლოდ ინდივიდუალური სერვისი არ არის, ის ეკონომიკის სტაბილურობის ერთ-ერთი საფუძველია. ასეთი დასკვნები ამცირებს რისკებს, უზრუნველყოფს ბაზრის გამჭვირვალობას, ხელს უწყობს სწორ საინვესტიციო გარემოს და ქმნის სამართლიან ფასებს. შეფასება არ არის მხოლოდ ციფრი – ეს არის არგუმენტირებული დასკვნა, რომელიც უნდა იყოს გასაგები და მისაღები როგორც კლიენტისთვის, ისე ბაზრისთვის.
ერთი სიტყვით, უძრავი ქონების ბაზრის სწრაფი ზრდისა და ცვლილებების პირობებში, პროფესიონალი შემფასებელი აუცილებლობად იქცა. დღეს, როცა ფასები ხშირად მერყეობს და ბაზარი დინამიკურად იცვლება, სწორედ სწორი შეფასებაა ის ინსტრუმენტი, რომელიც უზრუნველყოფს ინფორმირებულ და უსაფრთხო გადაწყვეტილებებს როგორც კერძო პირებისთვის, ისე ზოგადი ეკონომიკური გარემოსთვის.
(R)
