უძრავ ქონებაზე ფასები იზრდება. არამარტო ახალაშენებულ, არამედ ე.წ. ძველ კორპუსებშიც. გაზრდილია ფასი მიწის ნაკვეთებზეც. ამის ძირითადი მიზეზი სამშენებლო მასალების გაძვირება და პანდემიის შემდეგ გაზრდილი მოთხოვნაცაა. სამშენებლო კომპანიებს ნელ-ნელა უწევთ ფასების კორექტირება.
რა მდგომარეობაა ამ სექტორში და რატომ იზრდება ფასები უძრავ ქონებაზე?
საკითხს „ბიზნესკურიერში“ სტუმრად გიორგი კეპულაძესთან განიხილავს კომპანია „თეთრი კვადრატის“ დირექტორი შორენა დარჩიაშვილი.
– რატომ იზრდება ფასები უძრავ ქონებაზე?
– უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ორი მიზეზია.
1. დაწყებულ მშენებლობასა და დასრულებულ მშენებლობას შორის ფასებს შორის სხვაობა 30 %-იანია.
2. მეორე მიზეზი ფასის ზრდის გლობალურია, ის ბაზრის კონიუნქტურიდან გამომდინარე ხდება. ძირითადად მიწოდება-მოთხოვნის შედეგად ხდება ფასის ზრდა, ან კლება, რომელსაც ბაზარი არეგულირებს და ბაზარზე კი გავლენას გლობალური ინფლაცია ახდენს. (მასალების გაძვირება, ან სხვა ფაქტორები).
დღევანდელ დღეს, ორი რამ დაემთხვა ერთმანეთს. ერთი ეს არის მოთხოვნის მომატება. რადგან იჯარებზეც გაიზარდა მოთხოვნა, შესაბამისად საინვესტიციოდ ძალიან ბევრი ადამიანი ცდილობს, რომ შეიძინოს ბინა. ზოგი ახერხებს დასრულებული ბინის შეძენას, ზოგს ურჩევნია, დაბალი ღირებულებით შეიძინოს, მშენებლობის საწყის ეტაპზე.
გარდა ამისა, მოთხოვნა გაზრდილია ცალკეულ უბნებში, ვაკეში, საბურთალოზე, დიღმის მასივში… იშვიათია, რომ ახალი პროექტი გამოჩნდეს და აქედან გამომდინარე, რადგან მოთხოვნა მაღალია ცენტრალურ უბნებში და მოწოდება შედარებით ნაკლებია, ეს განაპირობებს ფასის ზრდას.
სამშენებლო მასალების ფასები გაიზარდა ძირითადად არმატურაზე. გარკვეული პროცენტით ბეტონის ფასებიც გაიზარდა. ასევე გაიზარდა მუშახელის ფასიც და ამან შესაბამისად გამოიწვია თვითღირებულების ფასის ზრდა.
ერთი კვადრატის აშენება უკვე გაცილებით ძვირი ჯდება. ერთია, რომ ფასი გაზარდო, მეორეა, შეინარჩუნო გაყიდვების ის მაჩვენებელი, რომელიც აქვს კომპანიას. შესაბამისად , უფრო მოქნილი პირობების შეთავაზება უნდა მოხდეს. დამატებითი ღირებულების შექმნა უნდა მოხდეს პროდუქტში, რომ უფრო მიიზიდოს მომხმარებელი, რომ უფრო საინტერესო იყოს შენი პროექტი, როგორც საინვესტიციოდ, ისე საცხოვრებლად.
თავის მხრივ სამშენებლო კომპანიები დგანან გამოწვევის წინაშე.
– აისახა გაყიდვებზე ფასის კორექტირება? მესმის, რომ მოთხოვნა მაღალია, მაგრამ ფასი როგორც წესი, ამას აკორექტირებს ხოლმე.
– მომართვიანობა არ შემცირებულა. იყო მხოლოდ მცირედი ჩავარდნა, გაუგებრობის პერიოდი, რაც განიცადა ბაზარმა და მომხმარებელმა. უბრალოდ დროებით შეიკავა თავი შეძენისგან, მომხმარებელმა, მაგრამ ეს დიდხანს არ გაგრძელებულა.
მომართვიანობა საკმაოდ მაღალია. ზოგადად გაზაფხული გამოირჩევა უძრავ ქონებაში აქტიურ პერიოდად. ახალი წელი ამ მიმართულებით ასევე აქტიურია.
თქვენ არ გიკითხავთ და მომხმარებელსაც შეიძლება, გაუჩნდეს კითხვა, ვინ იძენს ამ უძრავ ქონებას და მინდა გითხრათ, რომ საქართველოს მოქალაქეებისთვის პროფილი მომხმარებლისთვის არ შეცვლილა.
– საუბარი იყო, რომ რუსეთიდან და ბელარუსიდან ჩამოსული მათი მოქალაქეები, ასევე უკრაინელები შეიძლება გააქტიურებულები იყვნენ. ალბათ ეს ბაზარზე ჯერ ვერ აისახებოდა. ეს სეგმენტი რა თქმა უნდა, გააქტიურებულია. ოღონდ გააქტიურებულია იჯარის ბაზარზე, რომელსაც ისევ აწვდის ის სეგმენტი, ვინც საინვესტიციოდ ყიდულობს ბინებს და ესენი არიან საშუალო შემოსავლის მქონე საქართველოს მოქალაქეები.
როდესაც რაღაც ძვირდება, მყიდველი ცდილობს, რომ დაიცადოს, ან დააკვირდეს რამდენად კარგი გადაწყვეტილება შეიძლება იყოს ახლა მოცდას.
რა შეიძლება, ვურჩიოთ მყიდველს?
– ვფიქრობ, ახლა შეძენისთვის, (განსაკუთრებით, თუ საგაზაფხულო შეთავაზებები აქვთ კომპანიებს), საუკეთესო პერიოდია.
თუ მათ მოცდა შეუძლიათ და არ ეჩქარებათ შეძენა, რა თქმა უნდა, ფასის თვალსაზრისით უმჯობესია, რომ მშენებარე პროექტში შეიძინონ ბინა, თუმცა მეორე მომენტია, რომ გამოცდილ კომპანიასთან ასეთ შემთხვევაში საქმის დაჭერა, ძალიან მნიშვნელოვანია. ის დეველოპერული კომპანიები, რომლებსაც საკუთარი სამშენებლო კომპანიები უმაგრებენ ზურგს, უფრო მომზადებულები ხვდებიან გამოწვევებს.
ასეთ ჰოლდინგებთან ურთიერთობა ნაკლებ სარისკოა.
– უძრავ ქონებაზე ფასის ზრდა, მეტყველებს იმაზე, რომ ეკონომიკურადაც ქვეყანაში მდგომარეობა უმჯობესდება და უძრავი ქონების შეძენა ერთ-ერთი ძვირადღირებული სიამოვნებაა, რაც შეიძლება, ადამიანმა მიიღოს.
როგორია თქვენი პროგნოზი. სადამდე შეიძლება, ფასების ზრდა გაგრძელდეს სხვადასხვა ფაქტორების გათვალისწინებით.
არის თუ არა ზედა ზღვარი, სადამდეც შეიძლება გაგრძელდეს ფასების ზრდა?
– სიმართლე რომ გითხრათ, კიდევ უფრო დიდ ნახტომებს ბინების ფასში არ ველი. დაახლოებით 10-15 %-ით არის ამ პერიოდში მომატებული და ახალი პროექტები, რომელიც დაიწყება ნულიდან, იქ მოხდება ახალი თვითღირებულებით გადათვლა და ის მშენებლობები, რომელიც თითქმის დასრულებულია, იქ უკვე დაწყებულია რკინა-ბეტონის სამუშაოები, იქ მასალების ზრდა დიდწილად ვეღარ იმოქმედებს.
ის ალბათ უფრო ახალ პროექტებს დაეტყობა, რომელიც ახლა უნდა გამოვიდეს ბაზარზე.
– მინდა გკითხოთ მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებით, შეიძლება მთლად თქვენი პროექტი არაა, მაგრამ დარწმუნებული ვარ, საქმის კურსში იქნებით. თბილისთან ახლოს მნიშვნელოვნად იზრდება აგარაკის ტიპის მიწის ნაკვეთებზე ფასები, რაც გაზრდილი მოთხოვნით არის განპირობებული.
სამშენებლო მასალის ფასი არ უმატებს მათ ფასს, მაგრამ ტენდენცია რადგან არის, რომ უძრავ ქონებაზე და ქირაზე ფასები იზრდება, ამას მიჰყვა ეს ტრენდიც.
– ფასების ზრდა ისედაც დაწყებული იყო, მოთხოვნიდან გამომდინარე შემოგარენში ძალიან ტრენდულია ნაკვეთის შეძენა.
უბნური განვითარება უფრო მოსახერხებელია, ქაოსურ მშენებლობას, ურჩევნიათ, შეიძინონ ნაკვეთი ისეთ ადგილას, სადაც ინფრასტრუქტურას გიწესრიგებენ, სადაც ყველაფერი გათვალისწინებულია, შენ მხოლოდ ნაკვეთს ყიდულობ და აშენებ სახლს.
ასეთი ტიპის ნაკვეთებში უფრო გაზრდილია ფასი და სეგმენტის უფრო მაღალია.
ამ ეტაპზე ყველაზე მოთხოვნადია საგურამოში, წავკისსა და ლისზე მიწის ნაკვეთები. ვისაც უნდა 3 და 4 საძინებელზე უფრო მეტი, რა თქმა უნდა, ცდილობენ, საცხოვრებლად გადავიდნენ ქალაქგარეთ.
თუმცა იქიდან სკოლაში და ბაღში სიარული რთულია და შესაბამისად ნაკვეთები მაღალსეგმენტიანი მომხმარებლისთვის არის განკუთვნილი.
